Vergi azaldılsa da, müqavilələrin bağlanılmasına maraq artmır

Son dövrlər ölkədə kirayə bazarının leqallaşdırılması və şəffaflığın artırılması istiqamətində atılan addımlar ictimai müzakirələrin əsas mövzularından birinə çevrilib. Xüsusilə kirayə gəlirlərinə tətbiq olunan vergi dərəcəsinin 14 faizdən 10 faizə endirilməsi dövlətin büdcə xərcləri və vergi sistemi vasitəsilə iqtisadiyyatın sürətli inkişafının gerçəkləşdirməsi prosesinə keçdiyini göstərir. Bu sahədə inzibati cərimələrin artırılması isə “kölgə iqtisadiyyatı”nın azaldılması məqsədinə xidmət edir. Lakin müşahidələr bu dəyişikliklərin hələlik kirayə münasibətlərinin tam şəkildə leqallaşdırılmasına təsir göstərmədiyini deməyə əsas verir.

Hüquqi və inzibati maneələr

Problemin kökündə hökumətin gəlir və xərclərini planlı şəkildə idarə etdiyi maliyyə strategiyasının bəzi məqamları ilə yanaşı, hüquqi və inzibati maneələr də dayanır. Kirayə münasibətlərinin rəsmiləşdirilməsi prosesi indiyədək mürəkkəb, çoxpilləli və əlavə xərclərlə müşayiət olunur. Bu isə bazarın böyük bir hissəsini qeyri-rəsmi fəaliyyət göstərməyə sövq edir.

Azərbaycanın, xüsusilə Bakı və Abşeron ərazilərində yüz minlərlə fərdi yaşayış evinin çıxarışının olmaması kirayə bazarının leqallaşdırılması qarşısında ən ciddi maneələrdən biridir. Mövcud qanunvericiliyə görə, rəsmi kirayə müqaviləsinin bağlanılması üçün mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənədin olması vacibdir. Əks halda, sənədsiz evlərin kirayəsi demək olar ki, hüquqi müstəvidən kənarda qalır. Nəticədə, dövlət vergi itkiləri ilə üzləşir, kirayəçi hüquqi müdafiədən məhrum olur, bazarda qeyri-rəsmi münasibətlər normaya çevrilir, cərimələr artır, nəticə isə dəyişmir.

Belə bir vəziyyət müəyyən mənfi nəticələr doğurur. Bu, ilk növbədə, dövlət büdcəsinin potensial vergi gəlirlərindən məhrum olmasında, kirayəçi və kirayə verən arasında hüquqi təminatın zəifləməsində, bazarda qeyri-rəsmi münasibətlərin normaya çevrilməsində, eləcə də inzibati cərimələrin yalnız qısamüddətli təsirində nəzərə çarpır.

Cərimələrin artırılması bəzi hallarda intizam yaratmaq məqsədi daşısa da, ekspertlərin fikrincə, bu, yalnız müvəqqəti səmərə verir. Çünki sistemli problemlər, məsələn, sənədləşmə çətinlikləri, prosedur mürəkkəbliyi və hüquqi boşluqlar aradan qaldırılmadan inzibati təzyiq uzunmüddətli nəticəyə gətirib çıxarmır. İqtisadi baxımdan bu yanaşma “məcburetmə modeli” kimi qiymətləndirilir və adətən, təkcə alternativlərin olmadığı hallarda səmərəliliyi ilə diqqət çəkir. Halbuki kirayə bazarında alternativ, yəni qeyri-rəsmi fəaliyyətin hələ də geniş yayılması ciddi narahatlıq doğurur.

Kirayə müqavilələrinin bağlanması zamanı tələb olunan sənədlərin çoxluğu və prosedurların mürəkkəbliyi bazarın leqallaşmasında əsas maneələrdən biridir. Notarial təsdiq, müxtəlif razılıqlar, qeydiyyat tələbləri və digər formal prosedurlar həm vaxt, həm də maliyyə baxımından əlavə yük yaradır. Bundan əlavə, müvəqqəti qeydiyyat məsələsi də ciddi narahatlıq doğurur. Mövcud qaydalara görə, kirayəçi mənzildə qeydiyyata düşdükdən sonra onun sonradan çıxarılması müəyyən hüquqi çətinliklər yaradır ki, bu da təcrübədə təsdiqlənən faktdır. Belə hal isə mülkiyyətçiləri rəsmi müqavilədən yayınmasına gətirib çıxarır.

Sənədsiz evlər: bazarın quzey tərəfi

Daşınmaz əmlak eksperti Firdovsi Xəlilovun sözlərinə görə, kirayə bazarının leqallaşdırılmasına yönələn vergi dərəcəsinin azaldılmasına baxmayaraq, praktikada hələ də bir sıra problemlər qalır. Bəzi hallarda vətəndaş vergidən yayınmağa çalışır və mülkiyyət sənədlərinin olmaması səbəbindən çətinliyin aradan qaldırılması ləngiyir. Onun fikrincə, cərimələr və hüquq-mühafizə orqanlarının tətbiq etdikləri inzibati tədbirlər yalnız müvəqqəti səmərə verir.

Ekspert daha səmərəli həll yolunu dövlət qurumları tərəfindən kirayə müqavilələrinin sayı və toplanan vergilərin məbləği ilə bağlı şəffaflığın təmin edilməsində görür. Düzdür, bu cür müqavilələrin sayı barədə məlumat dərc olunmasına baxmayaraq, bazarın real mənzərəsi nəzərə çarpmır. Digər tərəfdən kirayə sektorunda hazırda müşahidə olunan dəyişikliklərin gələcəkdə daha şəffaf və hesabatlı bir sistemin yaradılması ilə nəticələnəcəyi gözlənilir.

Bununla belə, sənədsiz əmlak probleminin həlli islahatların əsas prioriteti olaraq diqqət mərkəzində saxlanılır. Bu məqsədlə ictimaiyyətin yeni qaydalar barədə məlumatlılığının artırılması və kirayə münasibətlərinin tədricən rəsmi hüquqi çərçivəyə keçirilməsi qarşıya əsas vəzifə kimi qoyulur. Kirayə bazarında uzun illər mövcud olan qeyri-rəsmi münasibətləri aradan qaldırmaq, bütün kirayə əməliyyatlarını rəsmi müqavilələr çərçivəsinə salmaq və vergi uçotunu gücləndirmək məqsədilə inzibati cərimələrin tətbiqi gücləndirilir. Belə ki, əvvəllər bu əməliyyatın pozulmasına görə vətəndaş 30 manat cərimə edilirdisə, yeni qaydalara əsasən həmin məbləğin 300 manata qədər artırılması deyilən fikrin bariz ifadəsidir.

Vəkil, Azərbaycan İstehlakçılar Şurasının sədri Roman Qaraşov açıqlamasında bildirdi ki, vergi dərəcəsinin 14 faizdən 10 faizə endirilməsi ilk baxışda kirayə münasibətlərinin leqallaşdırılması istiqamətində əhəmiyyətli addım kimi görünür. Lakin bu dəyişiklik universal xarakter daşımır. Söhbət yalnız fiziki şəxsə məxsus yaşayış sahəsinin digər fiziki şəxsə kirayəyə verilməsindən əldə olunan gəlirdən gedir. Sahibkarlıq fəaliyyəti çərçivəsində həyata keçirilən icarə münasibətlərində, eləcə də əmlakın hüquqi şəxslərə icarəyə verilməsi hallarında əvvəlki 14 faizlik vergi rejimi qüvvədə qalır. Problemin mahiyyəti ondadır ki, “kölgə münasibətləri”nin əsas səbəbi əksər hallarda təkcə vergi yükünün həcmi olmur.

Burada daha ciddi amil hüquqi münasibətin rəsmiləşdirilməsi ilə birlikdə yaranan inzibati öhdəliklər, gəlirin görünən və nəzarət edilə bilən dövriyyəyə daxil olması, vergi uçotu, hesabatlılıq və bəyannamə intizamıdır. Başqa sözlə, vergi dərəcəsinin aşağı salınması fiskal yükü azaltsa da, rəsmiləşdirmə ilə bağlı hüquqi və prosedur məsrəfləri olduğu kimi saxlayır. Buna görə də bazarın müəyyən hissəsi üçün əsas stimul “daha aşağı vergi” deyil, “daha sadə, sürətli və az xərc tələb edən prosedur” olaraq qalır.

R.Qaraşovun sözlərinə görə, müqavilə bağlamaqdan yayınmanın digər mühüm səbəbi kirayə münasibətlərinin rəsmiləşdirilməsi zamanı ortaya çıxan hüquqi çətinliklərdir. Belə ki, təcrübədə bir çox mülkiyyətçi müqavilənin bağlanması prosedurunu tam bilmir, tələb edilən sənədlərin həcmi və ardıcıllığı barədə aydın təsəvvürə malik olmur, hətta bəzi hallarda həyat yoldaşının razılığı, mənzildə qeydiyyatda olan digər yetkin şəxslərin razılıq ərizəsi, notarial təsdiq, dövlət reyestrindən çıxarış, sığorta ilə bağlı tələblər kimi əlavə formal elementlər bu prosesi daha da mürəkkəbləşdirir.

Fərdi yaşayış evlərinin isə əksəriyyəti sənədsizdir və müqavilə bağlamaq mümkün deyil. Kirayəçilərin tez-tez dəyişdiyi hallarda hər dəfə yeni müqavilə, yeni razılıq və yeni sənədləşmə ehtiyacı yaranır ki, bu da həm vaxt itkisinə, həm də əlavə xərcə səbəb olur. Bir çox hallarda tərəflər məhz bu təkrar prosedurlardan, əlavə ödənişlərdən və gələcəkdə vergi orqanları qarşısında daimi hesabatlılıq öhdəliyindən yayınmaq üçün münasibəti qeyri-rəsmi saxlamağa üstünlük verirlər.

Göründüyü kimi, məsələ yalnız vergi faizinin səviyyəsində deyil, əsas problem hüquqi müstəviyə keçidin hələ də kifayət qədər sadə və çevik olmaması ilə bağlıdır. Bu baxımdan real həll yolu vergi dərəcəsinin azaldılması ilə yanaşı, kirayə münasibətləri üçün standartlaşdırılan, tam elektron, aydın və minimum sənəd tələb edən sadələşdirilmiş müqavilə mexanizminin yaradılmasından keçir.

Rəqəmsal yanaşmanın zəruriliyi

Göründüyü kimi, kirayə bazarında real dönüş üçün təkcə vergi endirimi kifayət etmir. Bunun üçün elektron müqavilə platformasının yaradılması, sadə, sürətli və əlçatan sistemin qurulması, sənədsiz evlərin leqallaşdırılması, sadələşdirilmiş qeydiyyat mexanizminin tətbiq olunması kimi addımlar atılmalıdır. Şübhəsiz ki, bu məsələdə qeydiyyat qaydalarının yenilənməsi, mülkiyyətçinin hüquqları qorunmaqla daha çevik model qurulmalı, vergi inzibatçılığının sadələşdirilməsi, hesabatlılığın minimuma endirilməsi, şəffaflığın artırılması, kirayə bazarı ilə bağlı real statistik məlumatların açıqlanması prioritet istiqamətlər olmalıdır.

Deməli, burada əsas məsələ sistemlə bağlıdır. Yəni kirayə gəlirlərinə tətbiq olunan verginin azaldılması mühüm addım olsa da, bu, problemin təkcə bir hissəsini həll edir. Əsas məsələ hüquqi və inzibati sistemin sadəliyi, əlçatanlığı və etibarlılığıdır. İnkişaf etmiş ölkələrin təcrübəsi də sübut edir ki, uğurlu kirayə bazarı aşağı vergi ilə deyil, sadə qaydalar, rəqəmsal həllər və hüquqi aydınlıqla formalaşır. Məsələn, Estoniyada kirayə müqavilələrinin bağlanması tam elektron platformalar üzərindən həyata keçirilir. Bu ölkədə müqavilə standart formada hazırlanır və bir neçə dəqiqə ərzində rəsmiləşdirilir. Vergi bəyannamələri isə avtomatlaşdırılmış qaydada sistemə inteqrasiya olunur.

Almaniya və Niderland kimi ölkələrdə kirayə gəlirləri üzrə vergi sistemi daha çevikdir və xərclərin çıxılması mexanizmi geniş tətbiq olunur. Bu isə vergi ödəyicilərini gəlirlərini gizlətməkdənsə, rəsmiləşdirməyə təşviq edir. Fransa kimi ölkələrdə isə kirayə münasibətləri aydın və balanslı hüquqi çərçivə ilə, yəni standart qaydalar əsasında hazırlanan müqavilələr, tərəflərin hüquq və vəzifələri konkret müəyyənləşdirilməsi və mübahisələrin həlli üçün səmərəli mexanizmlərin qurulması ilə tənzimlənir.

Əgər bu istiqamətdə kompleks və ardıcıl islahatlar həyata keçirilərsə, Azərbaycan kirayə bazarı “kölgədən” çıxaraq daha şəffaf və davamlı inkişaf mərhələsinə qədəm qoya bilər. Əks halda isə vergi endirimləri gözlənilən səmərə vermədən formal xarakter daşımaqda davam edəcək.

Elnur FƏRZƏLİYEV,
Rieltorlar Assosiasiyasının sədri, daşınmaz əmlak eksperti

Kirayə gəlirlərinə tətbiq olunan vergi dərəcəsinin 14 faizdən 10 faizə endirilməsi və cərimə məbləğinin artırılması heç də bütün kirayə müqavilələrinin rəsmiləşdirilməsinə ciddi təsir göstərmir. Bunun əsas səbəbini çıxarışı olmayan ev sahibinin mənzili kirayə verərkən müqavilə bağlamaq imkanının olmaması ilə bağlıdır. Ona görə də, ilk növbədə, qaydalar və qeydiyyat prosesi dəyişdirilməlidir. Belə ki, vətəndaşın çıxarışı olmasa da, onun müqavilə bağlamaq haqqı tanınmalıdır.

Vətəndaş hansısa bir sahədən gəlir əldə edirsə, təbii ki, vergi də ödəməlidir. Amma kirayə ilə bağlı vergilər cari ildən 14 faizdən 10 faizə endirilsə də, bu sahədə elə bir ciddi irəliləyiş nəzərə çarpmır. Çünki qanundakı müəyyən boşluqlar buna imkan vermir. Müqavilə notarial qaydada bağlanırsa, kirayədə qalan şəxsin həmin mənzilə müvəqqəti qeydiyyata düşməsi qeyri-mümkündür.

Bakı və Abşeronda 500 minə yaxın fərdi yaşayış evi var ki, onların çoxunun çıxarışı yoxdur. Bu səbəbdən həmin ərazilərdəki evlər tələbələrə, eləcə də rayonlardan iş-dolanışıq məqsədilə gəlib müvvəqəti məskunlaşan şəxslərə kirayəyə veriləndə notarial qaydada müqavilə bağlamaq olmur. Çünki bunun üçün evi müəyyən edən sənədin mövcudluğu zəruridir. Belə halda isə müqavilə rəsmi bağlanmır və vergi ödənilmir.

Bu məsələdə mənzil sahiblərini kirayə qalanlardan müvəqqəti qeydiyyat tələb olunması da narahat edir. Belə bir hal ciddi narahatlıq doğurduğuna görə, müvəqqəti qeydiyyatla bağlı yanaşma da dəyişməlidir. Yəni vətəndaş həmin mənzilə qeydiyyata düşdükdən sonra, mənzil satılarsa, bağışlanılarsa, banka girov qoyularsa, mütləq şəkildə kirayə qalan razı salınmalıdır. Əks halda, tərəflər arasında müəyyən narazılıqlar yarana bilər. Ona görə müvəqqəti qeydiyyatla bağlı yanaşmanın yenilənməsi gerçəkləşdirilməli, mənzil sahibi istədiyi zaman kirayədə qalanı qeydiyyatdan çıxara bilmək imkanına malik olmalıdır.

Adətən kirayəyə verilən mənzillərdə mübahisəli məqamlar da çox olur. Bəzi hallarda mənzil sahibi kirayə qalana müəyyən problemlər yaşadır, bəzən də bu, əksinə baş verir. Amma müqavilə rəsmi qaydada olanda tərəflərdən hər hansısa biri öhdəliyi pozduqda, məsuliyyət daşıyır.

Vaqif BAYRAMOV
XQ