Bəs mülkünü başqasına etibar etməyi rəsmiləşdirmisənmi?

Azərbaycanda minlərlə insan öz mənzilini kirayəyə verir. Əksər hallarda isə bu proses rəsmi müqavilə bağlanılmadan, sadəcə, qarşılıqlı razılaşma əsasında həyata keçirilir. Bir çox vətəndaş isə bunun heç bir problem yaratmayacağını düşünsə də, qanunvericilikdə məsələyə fərqli yanaşılır və müəyyən tələblər müəyyənləşdirilir. Bəs hazırda bu sahədə hansı vəziyyət müşahidə olunur? Evini müqaviləsiz kirayəyə verən şəxslər barədə hansı məsuliyyət gözlənilir?

Ekspertlərin bildirdiyinə görə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə əsasən, kirayə (icarə) münasibətləri yazılı formada rəsmiləşdirilməlidir. Belə müqavilə tərəflərin hüquq və öhdəliklərini aydın şəkildə müəyyən edir və mümkün mübahisələrin qarşısını alır. Bununla belə, yalnız müqavilə bağlanılmadığına görə Mülki Məcəllədə birbaşa cərimə nəzərdə tutulmur. Əsas məsuliyyət vergi qanunvericiliyi ilə bağlıdır.

Qanuna əsasən, evini kirayəyə verən fiziki şəxs vergi orqanlarında uçota durmalı, əldə etdiyi kirayə gəlirini bəyan etməli və müvafiq vergini ödəməlidir. Vergi Məcəlləsinə edilən dəyişikliklər çərçivəsində 2026-cı il yanvarın 1-dən fiziki şəxslərə məxsus yaşayış sahələrinin kirayəyə verilməsindən əldə olunan gəlirlərə 10 faiz dərəcəsi ilə vergi tətbiq edilir. Halbuki indiyədək bu göstərici 14 faiz təşkil edirdi. Məsələn, mənzilini aylıq 400 manata kirayəyə verən şəxs əvvəl 56 manat vergi ödədiyi halda, yeni qaydalara görə bu məbləğ 40 manat olacaq. Qeyd olunmalıdır ki, belə bir dəyişiklik sahibkarlıq fəaliyyəti çərçivəsində hüquqi şəxslərə kirayəyə verilən əmlaklara şamil edilmir. Həmin kateqoriya üçün 14 faizlik vergi dərəcəsi dəyişməz olaraq qalır.

Lakin vergi dərəcəsinin aşağı salınması heç də büdcə öhdəliyinin azaldılması məqsədi daşımır. Əsas məqsəd vergidənyayınma hallarının qarşısını almaq, kirayə müqavilələrinin rəsmiləşdirilməsini və şəffaflığın artırılmasını təşviq etməkdir. Bu sahədə digər mühüm yenilik isə maliyyə sanksiyaları ilə bağlıdır. Belə ki, 2026-cı ildən etibarən vergi orqanında qeydiyyata alınmaq üçün ərizənin vaxtında verilməməsinə görə 200 manat məbləğində cərimə tətbiq edilir. Əvvəllər bu məbləğ cəmi 40 manat həddində müəyyənləşdirilmişdi. Bundan sonra isə evini kirayəyə verən şəxs vergi qeydiyyatına durmaqdan yayınarsa, daha ciddi maliyyə məsuliyyəti ilə üzləşəcək.

Bundan başqa, vergi hesabatında gəlirin azaldılmış göstərilməsi və ya hesabatın, ümumiyyətlə, təqdim edilməməsi hallarında yayındırılan vergi məbləğinin 50 faizi həcmində cərimə nəzərdə tutulur. Bununla belə, evini kirayəyə verən şəxs vergi orqanında qeydiyyata durmadan da əldə etdiyi gəlir üzrə vergi ödənişini könüllü şəkildə həyata keçirə bilər.

Xatırladaq ki, 2025-ci il yanvarın 1-dən etibarən kirayə gəliri əldə edən vətəndaşlara daha bir imkan verilib. Belə ki, onlar vergi orqanında şəxsən qeydiyyata durmadan vergi agenti müəyyənləşdirə və vergi öhdəliklərinin icrasını həmin agentə həvalə edə bilərlər. Vergi agenti vergini hesablayır, kirayəçidən tutur və büdcəyə köçürür. Həmçinin ödənilən gəlirlərin və tutulan vergilərin uçotunun aparılması da vergi agentinin vəzifəsidir.

Təcrübədə müqaviləsiz kirayə münasibətləri təkcə ev sahibləri üçün deyil, kirayəçilər üçün də müəyyən risklər yaradır. Belə ki, yaşayış yeri və olduğu yer üzrə qeydiyyata düşməmək kirayəçilərin inzibati məsuliyyətə cəlb edilməsinə səbəb ola bilər. İnzibati Xətalar Məcəlləsinə əsasən, vətəndaşın olduğu yer üzrə qeydiyyatdan keçməməsinə görə xəbərdarlıq edilir və ya 30 manat məbləğində cərimə tətbiq olunur.

Hazırda Bakıda kirayə mənzillərlə bağlı monitorinqlər aparılır. İcra orqanları və bələdiyyələrin səfərbər olunduğu bu prosesin gedişində əmlakla bağlı məlumat bazaları, sosial şəbəkələr, mənzillərdə kommunal xidmətlərdən istifadəyə dair informasiyalar nəzərdən keçirilərək araşdırma aparılır, hansı mənzillərin kirayə verildiyi müəyyənləşdirilir. Eyni zamanda, həmin mənzillərin kirayə verilməsi ilə bağlı notarial qaydada müqavilənin bağlanıb-bağlanılması aydınlaşdırılır. Bir sözlə, monitorinqlər zamanı rəsmi qaydada müqavilə bağlanılmadan kirayə verilən mənzillərin üzə çıxarılması, onların sahiblərinin cəzalandırılması qarşıya mühüm vəzifə kimi qoyulur.

Yeri gəlmişkən, beynəlxalq təcrübədə evlərin kirayəyə verilməsi ilə bağlı bəzi məlumatları da diqqətə çatdırmaq istərdik. Belə ki, dünya ölkələrinin əksəriyyətində kirayə münasibətləri ciddi şəkildə hüquqi çərçivəyə salınıb və bu sahədə şəffaflıq əsas prinsiplərdən biri hesab olunur. Məsələn, Avropa İttifaqı ölkələrində evlərin kirayəyə verilməsi mütləq yazılı müqavilə əsasında həyata keçirilir. Müqavilədə kirayə haqqı, müddət, tərəflərin hüquq və vəzifələri, depozit məbləği və digər şərtlər dəqiq göstərilir.

Almaniyada kirayə müqavilələri adətən uzunmüddətli olur və kirayəçilərin hüquqları qanunla ciddi qorunur. Ev sahibinin müqaviləsiz kirayə verməsi, demək olar ki, mümkün deyil və belə hallar aşkar edildikdə yüksək cərimələr tətbiq olunur. Eyni zamanda, kirayə gəlirləri mütləq vergi bəyannaməsində göstərilməli və gəlir vergisi ödənilməlidir.

Qardaş Türkiyədə də icarə münasibətlərinin rəsmiləşdirilməsi məcburidir. Son illər bu ölkədə kirayə haqlarının bank vasitəsilə ödənilməsi tələbi tətbiq olunur ki, bu da vergidən yayınmanın qarşısını alır. Kirayə müqaviləsi bağlanılmadan mənzil kirayəyə vermək həm ev sahibini, həm də kirayəçini hüquqi mübahisələr qarşısında müdafiəsiz qoyur.

ABŞ-da kirayə bazarı tamamilə şəffaf mexanizmlər üzərində qurulub. Demək olar ki, bütün ştatlarda kirayə müqaviləsi bağlanmadan mənzil icarəyə verilmir. Kirayə ödənişləri bank köçürməsi və ya elektron sistemlər vasitəsilə gerçəkləşdirilir. Gəlirlərin gizlədilməsi isə ciddi maliyyə sanksiyaları və hətta cinayət məsuliyyəti ilə nəticələnir.

Gürcüstanda son illər kirayə bazarının leqallaşdırılması istiqamətində mühüm addımlar atılıb. Elektron müqavilə sistemləri yaradılıb, qısamüddətli kirayə fəaliyyətinə xüsusi vergi rejimlərinin tətbiqinə başlanılıb. Bununla da həm dövlət büdcəsinin gəlirləri çoxalıb, həm də vətəndaşların hüquqlarının daha etibarlı şəkildə qorunması reallaşıb.

Ümumilikdə, beynəlxalq təcrübə göstərir ki, kirayə münasibətlərinin rəsmi müqavilə əsasında qurulması həm ev sahibləri, həm kirayəçilər, həm də dövlət üçün faydalıdır. Şəffaf mexanizmlər mübahisələrin azalmasına, vergidənyayınma hallarının minimuma enməsinə və bazarın daha sivil şəkildə inkişafına xidmət edir.

Beləliklə, Azərbaycanda da kirayə bazarının tədricən leqallaşdırılması və beynəlxalq standartlara uyğunlaşdırılması istiqamətində mühüm addımlar atılır. Vətəndaşların hüquqi və vergi öhdəliklərinə məsuliyyətlə yanaşması isə gələcəkdə mümkün problemlərin qarşısını almağın ən etibarlı yoludur.

Rəşad ƏLİYEV,
Vəkillər Kollegiyasının üzvü

Hazırda ölkənin bir sıra bölgələrində müqaviləsiz ev kirayəsi hallarının aşkar edilməsi məqsədilə monitorinqlər aparılır. İcarə müqaviləsi, əslində, əmlak kirayəsi müqaviləsidir və bu sənəd tərəflər arasında hüquqi münasibətləri tənzimləyir. İcarəçi müəyyən edilmiş icarə haqqını ödəməyə borcludur, kirayə verən isə əldə etdiyi gəlirə görə vergi ödəməlidir.

Vergi ödəyicisi kimi uçotda olan şəxs tərəfindən kirayə haqqı ödənildikdə, vergi öhdəliyi ödəmə mənbəyində, yəni kirayəçi tərəfindən yerinə yetirilir və həmin gəlirdən ikinci dəfə vergi tutulmur. Kirayədə qalan şəxslərin cərimələnməsi isə Vergi Məsəlləsi ilə deyil, yaşayış yeri üzrə qeydiyyat qaydalarının pozulması ilə bağlıdır.

“Yaşayış yeri və olduğu yer üzrə qeydiyyat haqqında” Qanuna əsasən, vətəndaşlar, əcnəbilər və vətəndaşlığı olmayan şəxslər Azərbaycanda müəyyən müddətə məskunlaşdığı yer üzrə mütləq qeydiyyata alınmalıdırlar. Şəxs yaşayış yerindən kənarda 60 gündən artıq müvəqqəti yaşamaq istədikdə, 7 gün ərzində müvafiq dövlət orqanına müraciət etməlidir. Bu tələblərə əməl edilməməsi isə inzibati məsuliyyət yaradır.

Vaqif BAYRAMOV
XQ